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每经评论员 薛晖

8月31日,万科(SZ000002,股价16.84元,市值1959亿元)的中期业绩会上,郁亮给行业送来温暖。他说,“市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能”,还说“行业最重要的是找到生火取暖的办法”。资本市场也对此有正面回应,当天收盘,万科A报16.63元,大涨4.66%,创7月以来最大涨幅,整个地产股板块也随之提振。

提振信心当然不能只靠唱高调,乐观情绪源于万科的中报。在大批地产上市公司亏损甚至连2021年年报都发不出来的背景下,万科中报则显示营业收入和净利润均呈两位数增长。

如果单看销售额,万科的成绩和地产圈的“难兄难弟”一样惨。根据公告,2022年上半年万科集团实现销售面积1290.7万平方米,销售金额2152.9亿元,同比分别下降41.1%和39.3%。但万科的营业收入却达到2069.2亿元,同比增长23.82%;归属于上市公司股东的净利润122.2亿元,同比增长10.64%。

同样的市场,同样的阴风惨雨,人家亏损,万科却盈利。怎么做到的?

最早喊“活下去”的万科,也最早为行业趟出了一条明道。细读中报不难看出,万科的非地产开发业务收入增长迅猛。万科上半年经营服务业务收入241.1亿元,同比增长30.6%。其中,万物云(物业)营业收入143.5亿元,同比增长38.2%;万纬物流营业收入18.6亿元,同比增长39.1%;长租公寓营业收入14.8亿元,同比增长12.3%;商业业务收入40.1亿元,同比增长10.4%。尤其是长租公寓和商业,都是受疫情影响最明显的行业,却能逆势增长,殊为不易!

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单从销售规模看,万科已不是“带头大哥”。但万科一直是公认的行业发展方向领头羊。因此,万科的成绩预示了这个行业的希望:虽然住宅开发“大势不好”,但房地产公司的一些非住宅业务,如物业管理、物流地产、商管、长租公寓、城市更新,仍然有可观的利润率。而这些产业,也都是大多数上市房企拥有的。

只不过,万科布局稍早,顶得了住宅开发高利润的巨大诱惑,大力拓展服务边界,树立了“城乡建设与生活服务商”的新定位,才得以在大部分企业还要“活下去”的时候,自己华丽转身。

诚然,万科不是唯一做到多业并举的开发商,其他品牌房企也有早就未雨绸缪者。如龙湖,也宣布打破边界,发力六个主航道,除地产主航道外,其余五条航道分别为:商业运营、租赁住房、智慧服务(物业)、房屋租售、房屋装修。但有些企业走得太远,甚至绕了大弯路。

拓展相邻产业并不等于不要主业。万科仍然是房地产开发商,主业仍然是住宅开发,而且继续看好这个产业。

郁亮就表达了对房地产的信心。在业绩会上没有再喊“狼来了”,而是首次抛出了“短期房地产市场触底”言论。他认为住房的刚性需求仍然很强,按目前市场的存量住房,按照自然更新速度,每年要淘汰10亿~11亿平方米,其中一二线城市要淘汰3亿平方米。这依然是个10万亿量级的超级市场。

上述判断也得到第三方机构的数据佐证,从8月31日各机构披露的前8月房企销售榜单看,百强房企销售降幅继续收窄。因此,对于房企而言,只要做到主业不倒,副业多元,还有浴火重生的机会。

在顺境中不盲目乐观,在逆境中不悲观绝望,才是优秀企业家应有的素质。中国的房地产业,需要的正是这种信心与定力!

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