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  李宇嘉(广东省城规院住房政策研究中心首席研究员)

  8月24日召开的国务院常务会议上,部署并再次推出了“稳经济”一揽子政策的19项接续措施,形成组合效应,明确提出“及时果断施策,保持合理政策规模,用好工具箱中可用工具,加力巩固经济恢复发展基础,又不搞大水漫灌、不透支未来”。在房地产方面,明确提出“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求”。

  经济回稳吃紧,恢复基础不牢固,政策接续落地的姿态很明显。近期会议明确,“深入实施稳经济一揽子政策,针对新情况合理加大宏观政策力度”。在8月15日央行下调政策利率(MLF和DR007)以后,8月20日5年期LPR随即再次下调了15个基点,银行参考的房贷利率降至历史最低,各地也调整了首套房认定标准。

  从商品房市场5-6月份反弹,但7月份以来再次走弱的情况来看,目前市场的主要问题是部分居民端信心不足、预期疲弱。背后的原因,一方面是散发疫情冲击,居民当前收入和未来收入预期都受到明显冲击;另一方面,地产供给端的冲击(如一些房企资金链紧张衍生的问题)产生了一些衍生问题,比如个别区域的项目交付难的问题。

  因此,政策基调需要多措并举。在需求端,需要通过降低首付、降低利率,增加低成本资金投放来提振和激活居民的预期。需求端预期好转、销售稳定,也是处置供给端风险的关键。此次提出“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策”,言指主体责任、属地责任架构下,信贷、税收等政策要与地方推进保交楼、保民生,推进“稳楼市”等一揽子政策同频共振。

  自从2016年下半年以来,住房信贷政策一直坚持“一城一策”的思路,不再像2014年“9.30”、2015年“3.30”和2016年初(明确限购和非限购城市最低首付比例)那样自上而下的政策,取而代之的是各地根据实际而制定差异化的政策。不过,由于金融部门垂直管理,独立性强,这种差异基本是在央行的政策要求下,由本地金融管理部门制定。

  2020年疫情后,地产金融一揽子长效机制落地,核心是通过实施贷款集中度、“三道红线”等,控制资金流向地产的规模和比例,更多支持实体经济和中小微企业,守住不发生系统性风险的底线。因此,各地金融管理部门更加重视控制额度、防范风险等。对人口净流出、房屋供应偏多的内地三四线城市严控信贷政策松绑,比如,首套住房首付比例坚持2.5-3成,利率也偏高。

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  很多地方反映,在推进保交楼、稳楼市、促需求的过程中,他们觉得银行应该降低首付比例、调低利率、增加额度,支持包括民企融资、居民按揭贷款在内的合理融资需求。但当地金融管理部门有自身的判断逻辑。一方面,地方金融管理部门要贯彻国家对金融宏观审慎管理的要求;另一方面,基于本地银行自律定价和行业风险判断,他们会独立制定适宜的房贷政策。

  截止到2022年二季度,个人房贷余额38.86万亿,同比增长6.2%,分别较一季度末和2021年同期低2.7个和6.8个百分点。2022年二季度末,全国新增房地产贷款占全部新增贷款的4.9%,较上季度回落4.5个百分点。个人房贷余额占比在2020年四季度达到19.9%的高位后,开启见顶回落的走势。

  2021年9月29日,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,提及维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。去年四季度,个人房贷余额占比小幅回升,但今年上半年该指标连续两个季度回落。

  今年1-7月份,土地购置面积下降48.1%,房地产企业到位资金下降25.4%,商品房销售金额下降28.8%。行业全链条下行,其另一面就是信贷和信用在这个领域的收缩,比如很多房企不再大规模融资拿地、开工,居民申请按揭贷款买房的意愿下降,甚至出现提前还贷、增加储蓄等。这样的效应通过上下游,传导至建筑、建材、下游家具家电等消费环节,也拖累了全社会信用。

  房地产市场较稳定,甚至还处于快速上升的态势下,比如2020年下半年至2021年上半年,严控资金流向地产的基调是正当其时。但当房地产市场快速下行,严重冲击到行业稳定、冲击到民生保障的时候,作为逆周期政策最主要的政策工具,金融信贷政策就应该适度调整。当然,这种调整并不意味着资金大规模流入地产,而是信贷、税收、土地政策等应该全方位通力合作,助力地方一揽子纾困政策落地实施,从而减缓地产下行态势及其影响。

  当然,这并非是指各地要大幅度降低标准、松绑首付、调低利率、增加房地产贷款投放规模,而是真正做到信贷政策与地方政府主体责任下“一城一策”的大框架一致,同频共振,共同致力于稳预期、稳楼市。由此,此前出现的有的城市房贷政策迟迟不落地,政策协调时滞长,实施严重滞后,未达到国常会讲的“及时果断施策”,均不再会出现。这样,也能实现此前管理部门提出的,保持信贷和社会融资的稳定性,支持信贷有效需求回升等目标。

  对于内地三四线城市、此前未限购城市,若还有下调空间,最低首付比例大概率会下调至20%。但是,对于一线或热点二线城市,信贷政策调整还是比较谨慎。笔者认为,即便很多三四线城市会下调按揭的最低首付比例和利率,也并不会带来楼市的迅速反弹。因为,当下房地产的基本面,包括供求关系、收入预期、支付能力、房价水平、未来预期等等都今非昔比了。重要的是,支持刚性和改善型需求,不搞大水漫灌、不透支未来,这是底线。

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